前8月商品住宅成交金额即将追平2015全年

发布时间: 2016-08-29
    根据亚豪君岳会统计数据显示,截止8月15日,2016年前8个月北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交总金额已高达2400.41亿元,几乎追平2015年全年2466.75亿元的货值水平。

    商住价跌量翻5倍,成刚需刚改购房主力路径

    分产品类型来看,今年来商住类产品的成交量出现出现飞跃式增长。

    据亚豪君岳会统计数据显示,2016年前8月(截止8月15日)北京商住类产品共成交41629套,相当于去年同期的5倍,相比去年全年成交量也高出98%,并创造历史新高。成交量的翻倍增长,也使得今年截至目前(8月15日)商住类产品成交金额高达774.82亿元,相比去年全年增加了88%。 

    亚豪机构副总经理高姗分析认为,今年商住类产品成交的暴涨虽然一定程度上受到通州“双限”前集中成交,以及商住全面调控传言的影响,但从集中成交前的3月与传言逐渐淡去的8月商住成交占比情况来看,均保持了占据当月楼市总销量半数左右的比重,因此,北京商住已明显成为商品住宅市场的主力。

    究其原因,则主要是由于其较低的购置成本,高姗认为,2016年商住类产品套均总价仅为186万元,而同期普宅类产品套均总价已经高达430万元,较低的购置成本、不限购的终端优势,再加上近期商住类产品“住宅化”的产品属性的不断加强,也使得其成为了刚需刚改需求购置新房的主力路径。随着普宅类产品价格的继续走高,商住类产品的成交量也仍将继续拉升,而受到供应量较大、竞争激烈等因素的影响,商住类产品价格水平近期出现过快上涨的可能性较小。

商住产品成交年度走势:
年度 成交套数 成交面积
(万㎡) 成交均价
(元/㎡) 成交金额
(亿元)
2010年 16921 100.6 21976 221.08
2011年 17135 109.94 21325 234.45
2012年 26448 181.08 18985 343.78
2013年 25619 192.73 21791 419.98
2014年 12744 83.71 22082 184.86
2015年 20985 140.06 29504 413.23
2016年(截止8. 15) 41629 271.74 28513 774.82
    别墅量价齐升,两极产品托起市场

    从别墅市场情况来看,2016年则出现量价齐升的现象。

    根据亚豪君岳会统计数据,2016年前8个月(截止8月15日)北京别墅市场成交均价35229元/平方米,相比去年同期上涨414元/平方米,而成交套数4402套则相比去年全年还超出791套。由此别墅产品为今年的住宅成交贡献了479亿元的货值,相比去年同期增加一倍有余,相比去年全年也超出25%。

     亚豪机构副总经理高姗分析认为,今年别墅市场成交的大幅翻身,主要是受到两类产品的托升,一类是高端的城市别墅产品。受到土地出让特征的影响,近两年涌现出包括首开琅樾、龙湖西宸原著、保利首开天誉等一批地段位置优越的城市别墅,这些项目结合了城区的便利性与产品的低密度双重优势,因此也成为吸引财富人群置业的优质选择。除去上述项目之外,今年年内包括景粼原著、懋源璟岳等在内的多个城市别墅新项目也将陆续入市,而基于土地市场特征的再度变化,新增供地将以郊区小户型为主,未来能够开发为城市别墅的土地几近绝迹,因此这也将成为最后一批城市别墅产品的集中供应,其绝版效应也将对项目去化产生较大推动作用,预计到2016年年底之前一段时间内,城市别墅仍然将继续推动别墅市场的成交上行。

    另外还有一类则是商住别墅产品,以龙熙旭辉6號院为代表,这类产品以低总价、高舒适度满足了改善型客群的“别墅梦”,因此也在今年的别墅成交市场占据了一席之地。不过从目前市场情况来看,由于出产这类项目对地块容积率有一定要求,对产品品质的打造也有一定要求,因此虽然个别项目的集中成交对别墅整体销量形成了一定支撑,但商住别墅尚未形成气候。

2016年(截止8月15日)别墅成交金额排行:
名次 项目名称 行政区 成交套数 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(亿元)↓
1 远洋LA VIE 朝阳区 31 43204.52 82630 35.7
2 誉天下 顺义区 265 108916.2 26939 29.34
3 御汤山熙园 昌平区 159 63191.97 30256 19.12
4 龙熙旭辉6號院 大兴区 502 68030.45 27654 18.81
5 首开琅樾 朝阳区 89 32557.53 50470 16.43 

    普宅涨价最快成交下滑,需求被迫转向二手市场

    最后从普宅市场来看,不同于商住与别墅的成交上行,普宅成交量不升反降,但价格涨势最为明显。根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年前8个月(截止8月15日)北京普宅类产品仅实现成交26683套,成交面积325.42万平方米,相比去年同期分别减少17%、9%。而与此同时,今年前8个月(截止8月15日)普宅成交均价高达35223元/平方米,相比去年同期上涨23%。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为,受到土地成本大幅攀升的影响,高价项目日渐增多,而高价新盘的入市也拉动了周边老项目价格快速进入上涨周期。价格的大幅上涨,也使得前8个月(截止8月15日)成交货值在成交量走低的同时还出现20%的增长。

    不过与此同时,高姗认为,土地供应不足带来的住宅项目供应的稀缺,虽然使得这些涨价项目仍能保持一定的去化率,但普宅的套均购置成本由去年的328万元飙升至430万元,也已经将更多需求挡在门槛之外。

    而此时,二手市场由于房源的丰富性以及较高的性价比,使得其吸附需求的能力也在不断加强,根据亚豪君岳会数据显示,2016年前8个月(截止8月15日)北京二手住宅共实现成交168588套,相比去年同期增幅高达46%。从未来发展趋势来看,基于土地、建安等成本的不断上涨,普宅产品价格仍然将保持走高态势,并逐渐完成去中低端化,而与此同时,二手市场则将成为刚需刚改的主力阵地。

新房普宅、二手房成交对比
年度 新房普宅成交(套) 二手住宅成交(套)
2016年(截止8.15) 26683 168588
2015年同期 32069 115326
同比 -17% 46%

    按照前8个月2400亿的成交货值来计算,预计2016年全年成交货值将达到3600亿以上,再加上进入下半年之后房企开始主推高端产品入市,以拉升利润,因此全年成交货值甚至有可能达到4000亿。而随着政策利好边际效应的不断递减,以及高端项目入市占比的提升,预计年底前几个月北京商品住宅的销量走势将趋于平稳,但市场价格不可避免仍将持续走高。





 


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